（金科·集美嘉悦阳台景观效果图）

九龙半岛、大渡口、悦来、龙洲湾，最近的土拍市场，向西、向南、向北的话题度都不弱。

5月31日，土拍市场的主角成了蔡家，其中龙湖刷新了蔡家楼面地价的记录。

其实，重庆无论谁占土拍的C位，蔡家一直没缺席，也一直在刷着存在感。

5月31日，蔡家有4块土地出让，其中两块被城投（颐天康养）拿下，另外两块分别被龙湖和雅居乐拿下。

龙湖蔡家地块，楼面地价已达到8570元/㎡，由此，蔡家已经产生3块8000+元/㎡的土地，3块7000+元/㎡的土地，而雅居乐地块，拍地场面也非常热烈。

这场蔡家土拍前，2019年，蔡家还产出过6块土地，价格都不便宜，其中保亿的三连拍，拉开了2019年的重庆拍地序曲。

还诞生一个记录，截止2019年前5月，蔡家已经出让10块土地，成交的土地数目前主城区最多。

但这么大体量，依旧受到了开发商的追捧。甚至最高溢价率达到60%，为什么？

因为这里是冠军盘的诞生地。

2018年，蔡家是全重庆的区域销售冠军，销售数量17000套。并产出了整个北区单盘销售三冠王（套数、面积、金额）；

2019年1～3月，北区200㎡+的高端住宅（大平层、洋房、别墅）销冠，也出自这里。

蔡家最新的冠军盘是金科·集美嘉悦。它是2019年1～4月，蔡家区域成交面积、成交金额和成交套数的“三料冠军”。

蔡家为何频出冠军盘？龙门阵财经认为，

①区域上看，蔡家是目前北区“跟投红利”空间较大的区域，它离“土地价格天花板”还有一段距离，因此溢价率高；

②资源上看，冠军盘更多出现在资源好的区域，得资源者得冠军。山、水、园是容易产生冠军盘的资源，而蔡家三者皆有；

③产品上看，开发商们似乎都把自己的明星产品放到了蔡家。

那么，要成为冠军盘，需要具备什么？

蔡家土地溢价力高

梳理蔡家的发展，就能发现，这个区域，4年间，楼面地价接近翻两番！而冠军盘，大概率出现在“跟投红利”空间较大的区域。

梳理蔡家的发展，就能发现，这个区域，4年间，楼面地价接近翻两番！

如果把楼面地价的上涨幅度作为“跟投红利”，算一下，蔡家的跟投红利是400%，土地价格会走出一波牛市行情。

梳理2016～2019年蔡家的土拍情况，大致经历三个阶段小透明-北区五虎将C位-2019年楼市主角团成员。

①小透明阶段。

2016年，楼面地价1400～2800元/㎡，溢价率几乎为0；这一时期，它是重庆土地市场的小透明，只有金科、东原等落子。

②北区五虎将C位。

2017～2018年，楼面地价3500～6600元/㎡，溢价率在49～100%；2017年年底，龙门阵财经写文章的时候，已经把蔡家归为“北区五虎将”，而且认为，它占了五虎将的C位。

这一时期，蔡家已经走出了房企们“爱理不理”的郁闷期，成为重庆区域新网红，彼时，至少26家房企重兵囤积。

（数据来源：锐理数据）

③楼市主角团成员。

2019年，蔡家楼面地价在5300～8570元/㎡，溢价率在40～60%。5月31日，更是一口气拍了4块地，其实龙湖地块，刷新了蔡家的最高楼面地价。

（数据来源：锐理数据）

由此可见，蔡家土地走出了一波长达四年的牛市行情，四年时间，楼面地价由2016年的2000元/㎡+，上涨到了8000元/㎡，涨幅高达400%。

再看性价比。

重庆目前最热门的区域是西永大学城、水土、龙兴等。

5月30日，大悦城（中粮）以7.8亿的总价拿下两江新区水土组团一块土地，楼面地价6745元/㎡，溢价率11.63%。

3月15日，华远在大学城拿地，楼面地价7137元/㎡，溢价率39.73%。

那么蔡家呢？5月31日，蔡家一口气推出4块土地，最高楼面地价为8570元/㎡。

在楼面地价差距并不大的情况下，你更愿意在哪里买房？

在综合考虑中，蔡家的“优选度”显然不错。因为这里离主城核心区更近，资源匹配更好，性价比也更高。

蔡家的资源支撑力

得资源者得冠军，山、水、园是容易产生冠军盘的资源。

蔡家三者皆有。

①区域地段热门。

蔡家地处两江新区，这是上海浦东、天津滨海后中国第三、内陆唯一的国家级经济新区，代表重庆的未来。

放在重庆主城看，除了蔡家，目前比较热门的区域有悦来、大学城、龙兴、水土等。而蔡家是离主城核心区最近的区域。

蔡家以距重庆国际博览中心、华侨城欢乐谷项目仅一桥之隔、从蔡家出发，到距江北国际机场只需要10分钟，如果到龙头寺火车站，也只要15分钟而已。

②资源丰富。

一面靠山，三面临水，19公里的江岸线，森林覆盖率达50%，这样的土地，放在任何地方，都是产生价值点的好料子。

说到这里，不得不再提一下重庆“两江四岸”新政，在这一政策下，拥有数十公里江岸线、且很多未被开发的蔡家，一下就从北区其他区域中“跳”出来了。

还有园。

蔡家规划公园绿地约591公顷，要建蔡家中央森林公园、观音岩公园、花溪公园、新寨子公园、金科城教堂社区公园、东原望山公园及五彩滨江公园（含滩涂部分）等11个公园，占地约125公顷。

此外，还有滨江公园、R分区公园、虎跳溪公园等绿地约200公顷。

这样的数量级的公园，在整个北区，都极其罕见。

（举人楼景点的一角  实景图）

③除了资源，蔡家交通和商业的成熟，这是加分项。

交通上看蔡家大桥。

这座桥2019年主桥有望合龙，届时，从蔡家到照母山片区仅需要15分钟。要知道，蔡家大桥的每一个修建节点，都是当地区域价值凸显倒计时的鼓点，时间越推进，区域价值越明显。

商业上我们举例两个主题商业，它们代表着人气的聚集。

在这里，规划了红星美凯龙投资20亿元建设生活广场，总体量约24.5万㎡，此外，中南置地还将打造10万㎡左右的shopping mall商业。

冠军密码

铁打的蔡家，流水的冠军。

江山代有才人出，各领风骚数百年。房地产市场，新盘层出不穷，没有哪一个楼盘会是永远的冠军。

但是，只要当过冠军，就可以证明自己的实力。金科·集美嘉悦的个盘表现力上，实力足够。

①地段好，这是金科·集美嘉悦的底子。

金科·集美嘉悦位于蔡家的几何中心，它所在的区域，又算是蔡家的C位。

与蔡家岗立交、中环快速通道相邻。周边拥有6号线(已通车)和13号线（规划中）双轻轨。

①资源给力。这是金科·集美嘉悦的面子。

金科·集美嘉悦位于蔡家中央森林公园旁，由两个公园围绕，最里层是220亩左右的市政公园灯塔公园，外围则是即将建成的综合性公园蔡家中央森林公园。

相当于公园形成“绿色海岸线”，将集美嘉悦三面围绕。

公园绿地、江河湖山、低密度、超大楼间距，这些环境属性都不错， 正因为如此，金科·集美嘉悦也被称为“种在公园里的房子”。

如今，“种在公园里的房子”更加名副其实，因为公园已经开始呈现，等公园呈现完，“跟投红利”就又会减少，因为配套呈现完，即是价值洼地填平的时候。

这一点，颇似金科之前另两个标志性楼盘金科·天湖美镇颇为相似。

（金科·天湖美镇实景图）

（金科·集美嘉悦项目效果图）

③产品给力，这是金科·集美嘉悦的里子。

要成为冠军盘，底子和面子都有了，产品也必须优秀，这是里子。

三期森林海岸组团由19栋花园洋房、15栋森林平墅与6栋的高层住宅组成构成，容积率约2.5，绿地率约35%。

而二期星和院纯洋房组团，则包括17栋洋房，容积率仅1.69，这几乎是墅级配置的容积率！

这样的容积率和绿化率，舒服度够高，也为它留下了充足的景观打造空间。

比如户型平面力求大面宽、浅进深，以满足更好通风采光的要求。

而在住宅立面造型上，采用新亚洲风格，在造型上去除繁杂装饰，以体量构成为主，局部点缀细节，构筑了一种舒适典雅的居住环境。

（金科·集美嘉悦效果图）

在产品面积上，金科·集美嘉悦国民度很高，面积适中。例如洋房套内约114㎡，森林平墅套内约115㎡。

（金科·集美嘉悦户型图）

在景观的打造上，金科·集美嘉悦也不遗余力。

比如项目中庭由中心景观、入口景观和组团景观三大景观组成，更有15大景观亮点，包含度假游泳池、哆啦A梦儿童主题乐园、活力慢跑道等，更有5大羽毛球场配置。

④配套兑现快，这是加分项。

每一个产品，随着最初规划的配套呈落实，价值也提升越明显。金科·集美嘉悦的配套兑现速度明显驶入了“快车道”。

举个例，占地220亩的综合性公园灯塔公园，正紧张施工，开放在即。北碚区著名的文化景点举人楼在经过修缮后也将在今年开放。

（正在紧张施工的灯塔公园实景图）

在教育配套上，当初规划的北碚区朝阳小学金兴校区也公布了《招生通知》，金科·集美嘉悦被纳入招生划片范围。

朝阳小学的来头并不小，是一所百年名校。创办于1866年(清同治五年)，原名朝阳书院。

解放后一直是区、市重点小学，1979年为四川省教育厅要求重庆首批办好的五所重点小学之一。历届校长潜心教育研究，积淀了丰富的办学经验:学校素以＂团结、奋进、创新、奉献＂的朝阳精神和＂严谨治学，严密程序，严格质量＂的三严作风著称于世，1992年经市、省教委推荐入选《中国名校》。

这些配套的呈现，成为了金科·集美嘉悦成为最新冠军盘的助推器。

回到最初。

问：5月31日的土拍主角蔡家，为何频频出产冠军盘？

答：因为区域、资源、产品都给力。

问：为什么这次的冠军盘是金科·集美嘉悦？

答：当底子、面子、里子都具备了，它不是冠军，谁还有资格是冠军？

还记得2010 年世界杯上，一只名为“保罗”的章鱼吗？它在 14 场世界杯足球赛中，准确预测了 12 场赛事的胜利（包括决赛在内）。

用“章鱼哥”保罗来预测，是因为人们无法准确预测胜利和冠军是谁。

但买房子，却是有迹可循：

好房子不一定是冠军盘，但冠军盘，一定是好房子。

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